領(lǐng)頭羊試水商業(yè)地產(chǎn) 沈陽(yáng)綜合體大戰(zhàn)升級(jí)

　  國(guó)內(nèi)“住轉(zhuǎn)商”成趨勢(shì)，萬(wàn)科、中海加入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　2011年，房地產(chǎn)行業(yè)最為熱門(mén)的詞匯除了“調(diào)控”，就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　在國(guó)家宏觀調(diào)控的背景下，以萬(wàn)科為首的國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商先后表示將涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。而這些大腕們似乎對(duì)二線城市頗為關(guān)注。9月，中海與萬(wàn)科在沈陽(yáng)似乎已率先展開(kāi)行動(dòng)，他們將目光盯向了沈陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目。

　　風(fēng)云再起

　　大腕在沈開(kāi)發(fā)新戰(zhàn)場(chǎng)

　　9月，中海寰宇天下80萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目亮相。除商務(wù)公寓產(chǎn)品外，還有甲級(jí)寫(xiě)字樓中海廣場(chǎng)、購(gòu)物中心環(huán)宇城。值得一提的是，寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心部分將由中海自己持有。

　　而今年下半年，萬(wàn)科新項(xiàng)目明天廣場(chǎng)的規(guī)劃中，除北區(qū)的住宅產(chǎn)品與部分商業(yè)外，南區(qū)被規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，包含了公寓與寫(xiě)字樓兩種產(chǎn)品。

　　兩家行業(yè)領(lǐng)頭羊房企在沈陽(yáng)的行動(dòng)，似乎都表明了自己“住轉(zhuǎn)商”或“住商并行”的意圖。而據(jù)中海地產(chǎn)相關(guān)人士透露，今年，中海已成立專門(mén)負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的部門(mén)，并已進(jìn)入沈陽(yáng)、珠海、南京、天津等多個(gè)城市操作商業(yè)項(xiàng)目。而萬(wàn)科的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也早已啟動(dòng)。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇

　　沈陽(yáng)綜合體已經(jīng)扎堆

　　“房企選擇沈陽(yáng)這樣的二線城市，一方面因?yàn)橐痪�城市的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)飽和并且開(kāi)發(fā)成本高，而在二線城市試水，可以住商并行，降低風(fēng)險(xiǎn)，即使有損失也是可控的�！本�誠(chéng)集團(tuán)精圖企劃策劃總監(jiān)李昂分析說(shuō)，“而在沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也將面臨一個(gè)問(wèn)題：綜合體扎堆上市�！�

　　不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科與中海在沈陽(yáng)的行動(dòng)更趨向于“住商并行”，業(yè)內(nèi)稱之為“住宅保底，商業(yè)突破”，其寫(xiě)字樓、公寓產(chǎn)品均與住宅項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)，因而也可視為綜合體項(xiàng)目。

　　而在沈陽(yáng)，據(jù)李昂介紹，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的綜合體項(xiàng)目至少有30~40家。僅金廊沿線就有華潤(rùn)中心、市府恒隆廣場(chǎng)、裕景中心、佳兆業(yè)中心、新華天璽等多個(gè)大體量的城市綜合體項(xiàng)目。而在鐵西、大東以及渾南的新興商圈內(nèi)，也有龍之夢(mèng)、萬(wàn)達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大腕。

　　加上在沈陽(yáng)試水“住轉(zhuǎn)商”的萬(wàn)科、中海，綜合體在沈陽(yáng)已是多點(diǎn)開(kāi)花。而在開(kāi)發(fā)綜合體的大軍中，顯然也不乏資金實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大腕，中海、萬(wàn)科要分一杯羹顯然不易。

　　出路何在

　　精準(zhǔn)定位服務(wù)上用心

　　“商業(yè)地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的住宅+商業(yè)，后期運(yùn)營(yíng)更需要經(jīng)驗(yàn)和資金支持�！毕愀勐�(lián)祥市場(chǎng)總監(jiān)何祥俊認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)涉及的問(wèn)題更多，也更具專業(yè)性。”

　　而作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新兵，“住轉(zhuǎn)商”的萬(wàn)科、中海既有優(yōu)勢(shì)又有劣勢(shì)�！斑@些大品牌的基礎(chǔ)好，資金實(shí)力強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)性好，綜合體項(xiàng)目多以住宅小區(qū)為中心，客戶基礎(chǔ)好。”李昂分析，“而其劣勢(shì)則在于項(xiàng)目多在非城市中心主流地段，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成本較大。”

　　“城市中心的綜合體要在高端性上下功夫，而由住宅轉(zhuǎn)商的開(kāi)發(fā)商可在社區(qū)服務(wù)上精心定位，在運(yùn)營(yíng)品牌上與中心的綜合體進(jìn)行區(qū)分�！崩畎罕硎�。未來(lái)這些大腕究竟誰(shuí)能笑傲江湖？我們拭目以待。

　　本報(bào)記者 劉軼南

　　商鋪投資：

　　啥樣的更有潛力？

　　地下商鋪、臨街門(mén)市、大商業(yè)外鋪、社區(qū)底商……

　　今年以來(lái)，各種各樣的商鋪類型呈現(xiàn)在投資者眼前，而隨著地理位置、商鋪類型、門(mén)檻高低的不同使投資方式也日趨多樣化，那么投資者該如何選擇適合自己的商鋪呢？

　　中心地段

　　有機(jī)會(huì)就存在風(fēng)險(xiǎn)

　　地段、地段、還是地段，這個(gè)房地產(chǎn)的取勝法則用在商業(yè)地產(chǎn)上也一點(diǎn)不為過(guò)�？v觀市場(chǎng)中街名滿天下、中街九龍港、中街新地、太原街新天地、沈陽(yáng)國(guó)際汽車城、北一路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、千姿匯等各種琳瑯滿目的投資商品，這些商鋪的地段都坐落在中街、太原街、鐵西等中心地段，產(chǎn)品以地下商鋪、臨街門(mén)市、下沉式商業(yè)為主，面積不等，但單價(jià)都在1萬(wàn)元以上。

　　點(diǎn)評(píng)：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所研究員周世昌表示：“今年以來(lái)隨著沈商業(yè)地產(chǎn)的增加，各種新增的商鋪量也越來(lái)越多，且大部分都處于已成熟的商圈中，提升了商鋪的使用價(jià)值和投資價(jià)值，因此受到青睞�！�

　　據(jù)了解，要想在這幾個(gè)地段投資，選擇一個(gè)中等面積的鋪位，投資者手頭的閑錢一般都在60萬(wàn)元左右，有的甚至上百萬(wàn)元。周教授談到，商鋪投資的訣竅之一就是“看客買鋪”。哪里的消費(fèi)能力高，哪里的商鋪投資就越有價(jià)值。

　　沈陽(yáng)建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉寧博士提醒道，有機(jī)會(huì)就存在風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)街的旺鋪優(yōu)越在于其商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定了該類商鋪的運(yùn)營(yíng)收益水平較高。不過(guò)，商業(yè)街商鋪的投資回報(bào)率高，其風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。

　　非中心地段

　　要對(duì)項(xiàng)目本身做考量

　　隨著城市中心土地面積的不斷縮減和郊區(qū)社區(qū)的不斷開(kāi)拓，郊區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)已經(jīng)成為一種必然。

　　“受歷史發(fā)展格局的影響，人們習(xí)慣于在傳統(tǒng)的市中心建商業(yè)地產(chǎn)，但實(shí)際上，目前中心市區(qū)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)漸趨飽和，而市郊還有著很大的開(kāi)發(fā)空間。因?yàn)橛惺袌?chǎng)就有需求，有需求就有動(dòng)力�！鄙蜿�(yáng)豐澤房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理耿輝談道。

　　道義榮信財(cái)富廣場(chǎng)、陶樂(lè)新天地、華強(qiáng)城、億豐東北五金建材品牌中心、1克拉生活廣場(chǎng)、順豐新未來(lái)、保利溪湖林語(yǔ)等，在開(kāi)發(fā)的這些項(xiàng)目中，主要以專業(yè)市場(chǎng)商鋪、社區(qū)底商為主，商鋪面積不等，投資總價(jià)至少在40萬(wàn)元上下。

　　點(diǎn)評(píng)：“沈陽(yáng)目前的商業(yè)地產(chǎn)主要集合在市區(qū)，非傳統(tǒng)商圈相對(duì)薄弱，新發(fā)展起來(lái)的大型居住區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新空間，是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)�！鄙蜿�(yáng)市房地產(chǎn)研究所周世昌教授表示。

　　劉寧提醒廣大的投資者，尤其是地段不是在成熟商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，單槍匹馬本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。

　　汪輝工作室總經(jīng)理汪輝說(shuō)，投資者在投資時(shí)要對(duì)項(xiàng)目本身做考量，第一是地段，第二是價(jià)位，最后要看這個(gè)城市的發(fā)展預(yù)期。

　　本報(bào)記者 楊孟渝

　　數(shù)據(jù)很單純，

　　沈陽(yáng)挺熱乎

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布8月份全國(guó)70個(gè)大中型城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)，遼寧的二線城市錦州丹東首次出現(xiàn)降價(jià)，沈陽(yáng)住宅同比漲幅為6.4%。

　　對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)的背后隱喻，我想是這樣的：相對(duì)于日漸擁擠的沈陽(yáng)城市中心區(qū)域，二環(huán)外已經(jīng)成為沈陽(yáng)新房供應(yīng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)，不限購(gòu)的二環(huán)外也呈現(xiàn)外地購(gòu)房客涌入購(gòu)買，業(yè)內(nèi)人士就此指出，“6.4%的增幅應(yīng)該是二環(huán)外的貢獻(xiàn)較大，另外，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)本來(lái)就不高”。

　　至于丹東，雖地處三線，但因依山傍水的難得且寶貴的自然資源，房?jī)r(jià)早于2005年就已啟動(dòng)，比其他三線城市早3年；而且這幾年漲勢(shì)一直迅猛，在限購(gòu)風(fēng)聲和政府主動(dòng)壓制的情況下，出現(xiàn)回落，也是正常的反應(yīng)。

　　而另有消息說(shuō)，近期沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)最高。在這個(gè)大家都在回避“漲幅最高”的時(shí)候，沈陽(yáng)“突出表現(xiàn)”，令人擔(dān)憂。事實(shí)上，剝離這個(gè)“最高”的外衣，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)另一個(gè)秘密：在這些年里，曾一度被認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩的沈陽(yáng)，經(jīng)過(guò)十余年的產(chǎn)業(yè)調(diào)整之后，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)越來(lái)越趨于合理，單一的工業(yè)城市印象越來(lái)越被人們淡忘，一個(gè)充滿活力的沈陽(yáng)已經(jīng)得到國(guó)人的認(rèn)同；與此同時(shí)，十年來(lái)沈陽(yáng)的城市格局也在發(fā)生著深刻的變化，區(qū)域性中心城市的功能得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)，商業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)越來(lái)越受到重視，進(jìn)而成為沈陽(yáng)城最活躍的幾個(gè)產(chǎn)業(yè)元素。從這個(gè)意義上說(shuō)，“沈陽(yáng)住宅同比漲幅為6.4%”這一數(shù)據(jù)佐證了這樣一個(gè)道理，那就是沈陽(yáng)的城市聚合力越來(lái)越大了，對(duì)周邊人群的吸納和輻射能力也越來(lái)越強(qiáng)了。

　　“沈陽(yáng)的抗打擊能力，遠(yuǎn)在遼寧其他三線城市之上�！辟Y深財(cái)經(jīng)評(píng)論人劉長(zhǎng)杰認(rèn)為，這不僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的走勢(shì)上，也體現(xiàn)在城市整體經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久平穩(wěn)運(yùn)行的過(guò)程中。

　　城市經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)大步前進(jìn)，這是大勢(shì)所趨。至于其他依附于城市經(jīng)濟(jì)這一大勢(shì)上的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)市場(chǎng)，那就是“健康+穩(wěn)定”或“穩(wěn)定+健康”（別嫌這個(gè)組合使用的頻率太高），更直白更東北的說(shuō)法是“沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是挺熱乎的”。